المدينة المستدامة يتي: دليلك الكامل للتملّك الحر والإقامة والاستثمار العقاري في سلطنة عُمان (2026)

يبحث آلاف المستثمرين الأجانب سنويًا عن وجهة آمنة تجمع بين التملّك الحر، والإقامة عبر العقار، وعائد استثماري مجزٍ — وتقدّم سلطنة عُمان اليوم كل ذلك في بيئة مستقرة ومنخفضة الضرائب. وفي قلب هذه الفرصة تقف المدينة المستدامة يتي بمسقط، أول مدينة مستدامة بالكامل في السلطنة، التي تتيح للأجانب تملّكًا حرًّا بنسبة 100% مع إمكانية الحصول على إقامة في عُمان. في هذا الدليل نشرح بالتفصيل شروط التملّك الحر للأجانب، ومسارات الإقامة، وعوائد الاستثمار، وأسعار الوحدات، وخطوات الشراء حتى عام 2026.

ما هي المدينة المستدامة يتي؟

المدينة المستدامة يتي مشروع عقاري متكامل على مساحة 86 هكتارًا في منطقة يتي الساحلية، على بُعد نحو 30 كيلومترًا من قلب مسقط ومطلّ على خليج عُمان. تُطوّر المشروع شركة التطوير والاستثمار المستدام (SDIC)، وهي شراكة بين دايموند ديفيلوبرز — مطوّرة المدينة المستدامة في دبي — ومجموعة عُمران الحكومية.

ما يميّز المدينة أنها مصمّمة لتكون صافية الانبعاثات بحلول 2040، وتعمل مرافقها على الطاقة الشمسية، مع صفر رسوم خدمات على الملّاك، وتوفير يصل إلى 100% في فواتير الكهرباء وحتى 50% في المياه.

وتضم المدينة منتجع Nikki Beach من فئة 5 نجوم، وفندقًا من فئة 4 نجوم، ومدارس وحضانات، ومركزًا صحيًا ومجمعًا رياضيًا، ونادي فروسية، ومركزًا للتوحّد، ومسارات للمشي وركوب الدراجات ومناطق خالية من السيارات.

وأهم ما يعنينا هنا: يتي مصنّفة ضمن المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) المسموح فيها بالتملّك الحر للأجانب — وهي النقطة التي نبني عليها بقية الدليل.

لماذا يختار الأجانب التملّك الحر في عُمان؟

بموجب القانون العُماني، لا يستطيع الأجنبي شراء عقار في أي مكان؛ بل داخل المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) المعتمدة من الحكومة فقط، ويتي واحدة منها. وداخل هذه المجمّعات يحصل المشتري على تملّك حر كامل (Freehold) يمنحه حق الاستخدام والبيع والتأجير والتوريث — تمامًا كأي مالك عُماني.

ما الفرق بين التملّك الحر وحق الانتفاع (Usufruct)؟

•            التملّك الحر (Freehold): ملكية دائمة للوحدة والأرض داخل المجمّعات السياحية المتكاملة، مع حق البيع والتأجير والتوريث. وهو ما توفّره المدينة المستدامة يتي.

•            حق الانتفاع (Usufruct): حق استخدام طويل الأمد قد يصل إلى 99 عامًا (قابلًا للتجديد) دون امتلاك الأرض، ويُتاح غالبًا خارج المجمّعات السياحية وفق القرار الوزاري 357/2020.

بالنسبة لمعظم المستثمرين الأجانب، يبقى التملّك الحر داخل مجمّع سياحي متكامل هو الخيار الأوضح والأكثر أمانًا، لأنه قابل للتسجيل باسم الأجنبي ومرتبط بحقوق إقامة.

الإقامة في سلطنة عُمان عن طريق العقار

شراء عقار بالتملّك الحر داخل يتي لا يمنحك سكنًا فحسب، بل يفتح مسارًا للإقامة في عُمان لك ولعائلتك المباشرة (الزوج/الزوجة والأبناء).

ومن المهم توضيح حقيقة كثيرًا ما يُساء فهمها: سلطنة عُمان لا تمنح «إقامة دائمة» حرفية أو جنسية مقابل شراء العقار، لكنها تمنح إقامة طويلة الأمد قابلة للتجديد مرتبطة باستمرار ملكيتك للعقار.

المساران الأساسيان للإقامة العقارية

إقامة الملّاك القابلة للتجديد

عند تملّك وحدة بالتملّك الحر داخل مجمّع سياحي متكامل، يصبح المالك مؤهّلًا لإقامة تُجدَّد كل عامين طالما احتفظ بملكية العقار.

تأشيرة المستثمر (الإقامة الذهبية)

وفق المستويات المعمول بها حتى 2026، يؤهّل استثمار عقاري لا يقل عن 250,000 ريال عماني في مجمّع سياحي متكامل للحصول على إقامة استثمارية لخمس سنوات قابلة للتجديد، بينما تمنح المستويات الأعلى مدد إقامة أطول. وتظل الإقامة سارية ما دام العقار مملوكًا للمستثمر وقيمته الأصلية محفوظة.

في الحالتين، يمكن شمول أفراد العائلة المباشرين (الزوج/الزوجة والأبناء) ضمن الإقامة، وهي ميزة جوهرية للأسر الباحثة عن استقرار طويل الأمد في بيئة آمنة.

ملاحظة مهمة: شروط الإقامة والحدود المالية قابلة للتحديث من الجهات الرسمية. تحقّق دائمًا من شرطة عُمان السلطانية ووزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل اتخاذ القرار.

الاستثمار العقاري في يتي: العوائد والمزايا

•            عائد إيجاري قوي: تتراوح العوائد الإيجارية في مناطق مسقط المركزية بين نحو 6% و9% سنويًا، مدعومة بنقص المعروض السكني وزيادة الطلب.

   •            بيئة منخفضة الضرائب: لا توجد حاليًا ضريبة دخل شخصي ولا أرباح رأسمالية ولا ميراث — مع الإشارة إلى أن إطارًا لضريبة الدخل الشخصي على أصحاب الدخل المرتفع من المقرّر أن يبدأ سريانه في 2028.

•            رسوم تملّك تنافسية: بلغت رسوم نقل الملكية للمشتري الأجنبي 3% (بعد تخفيضها مطلع 2025)، إضافة إلى رسوم قانونية وتسجيل تقارب 1–2%.

   •            حماية المشتري في البيع على الخارطة: حسابات الضمان (Escrow) إلزامية في عُمان، فلا يحصل المطوّر على الأموال إلا وفق إنجاز المشروع.

•            الاستدامة كقيمة مضافة: صفر رسوم خدمات وتوفير الطاقة والمياه يقلّل تكلفة التملّك على المدى الطويل ويرفع جاذبية الوحدة للإيجار وإعادة البيع.

                                   •            مواءمة رؤية عُمان 2040: المشروع جزء من توجّه الدولة نحو التنويع الاقتصادي والسياحة، ما يدعم توقّعات نمو القيمة.

أنواع الوحدات والأسعار في المدينة المستدامة يتي

                                   •            الشقق: من غرفة وصالة حتى ثلاث غرف، بمساحات تبدأ من نحو 78 م²، وبأسعار تبدأ من حوالي 86,000 ريال عماني.

                                                                    •            فلل الكورتيارد (3 و4 غرف): بمساحات واسعة وفناء داخلي، بأسعار تبدأ من نحو 239,000 ريال عماني.

                                                     •            فلل الجاردن (4 غرف): فلل فاخرة بحدائق خاصة وإطلالات مميزة، بأسعار تبدأ من نحو 456,000 ريال عماني.

للراغبين في تجاوز عتبة 250,000 ريال عماني المؤهّلة لتأشيرة المستثمر، تمثّل الفلل وبعض الشقق الكبيرة الخيار الأنسب.

خطوات شراء العقار وتملّكه للأجانب في عُمان

                                                                                                                                         1.            اختيار وحدة داخل مجمّع سياحي متكامل معتمد (مثل المدينة المستدامة يتي).

                                                                                                                                           2.            توقيع مذكرة تفاهم/حجز ودفع الدفعة المبدئية وفق خطة السداد المتفق عليها.

                 3.            توقيع عقد البيع النهائي، مع التأكد من إيداع المبالغ في حساب ضمان (Escrow) معتمد يحمي المشتري في البيع على الخارطة.

                                                                                                                                      4.            سداد رسوم نقل الملكية (3%) والرسوم القانونية والتسجيل (تقارب 1–2%).

                                                                                                                                5.            استكمال إجراءات تسجيل الملكية باسم المشتري لدى الجهات الرسمية المختصة.

6.            في حال استهداف الإقامة، تقديم طلب إقامة الملّاك أو تأشيرة المستثمر بعد إتمام التملّك، والتحقق من الشروط السارية وقت التقديم مع شرطة عُمان السلطانية ووزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

للحصول على أحدث تفاصيل الوحدات المتاحة وخطط السداد ومواعيد المعاينة، تواصل معنا مباشرة.

الأسئلة الشائعة عن المدينة المستدامة يتي

هل يمكن للأجانب التملّك الحر في المدينة المستدامة يتي؟

نعم، يتي مصنّفة ضمن المجمّعات السياحية المتكاملة (ITC) التي تتيح تملّكًا حرًا 100% للأجانب بحق الاستخدام والبيع والتأجير والتوريث.

هل يمنح شراء عقار في يتي إقامة دائمة أو جنسية؟

لا، لا تمنح عُمان إقامة دائمة حرفية أو جنسية مقابل شراء العقار، لكنها تمنح إقامة طويلة الأمد قابلة للتجديد كل عامين أو تأشيرة مستثمر لخمس سنوات، مرتبطة باستمرار ملكية العقار.

كم الحد الأدنى للاستثمار للحصول على تأشيرة المستثمر؟

250,000 ريال عماني كحد أدنى في مجمّع سياحي متكامل، وفق المستويات المعمول بها حتى 2026؛ والمستويات الأعلى تمنح مدد إقامة أطول.

ما الفرق بين التملّك الحر وحق الانتفاع في عُمان؟

التملّك الحر ملكية دائمة للوحدة والأرض داخل المجمّعات السياحية المتكاملة، بينما حق الانتفاع استخدام طويل الأمد حتى 99 عامًا دون امتلاك الأرض، ويُتاح غالبًا خارج هذه المجمّعات.

كم تبدأ أسعار الوحدات في يتي؟

تبدأ الشقق من حوالي 86,000 ريال عماني، وفلل الكورتيارد من نحو 239,000 ريال عماني، وفلل الجاردن من نحو 456,000 ريال عماني.

ما العائد الإيجاري المتوقع في يتي؟

تتراوح العوائد الإيجارية في مناطق مسقط المركزية بين 6% و9% سنويًا تقريبًا، وهو معدل مستهدف وليس عائدًا مضمونًا.

هل أموالي محمية عند الشراء على الخارطة؟

نعم، حسابات الضمان (Escrow) إلزامية في عُمان، ولا يحصل المطوّر على أموال المشتري إلا وفق مراحل إنجاز المشروع فعليًا.

ما هي رسوم شراء العقار في يتي؟

رسوم نقل الملكية 3% للمشتري الأجنبي، بالإضافة إلى رسوم قانونية وتسجيل تقارب 1–2% من قيمة العقار.

الخلاصة

المدينة المستدامة يتي مشروع عقاري متكامل على 86 هكتارًا بمنطقة يتي الساحلية بمسقط، يتيح للأجانب تملّكًا حرًا 100% داخل مجمّع سياحي متكامل (ITC)، مع مسارين للإقامة: إقامة ملّاك قابلة للتجديد كل عامين، أو تأشيرة مستثمر لخمس سنوات من استثمار 250,000 ريال عماني فأعلى.

تبدأ أسعار الشقق من نحو 86,000 ريال عماني، وفلل الكورتيارد من 239,000 ريال عماني، وفلل الجاردن من 456,000 ريال عماني، بعائد إيجاري متوقّع بين 6% و9% سنويًا وبيئة منخفضة الضرائب ورسوم تملّك تنافسية (3%).

ويحمي القانون العُماني المشتري عبر حسابات الضمان الإلزامية عند الشراء على الخارطة، فيما تظل شروط الإقامة والحدود المالية قابلة للتحديث من الجهات الرسمية — لذا يُنصح دائمًا بالتحقق من أحدث اللوائح قبل اتخاذ القرار.

للاستفسار عن أحدث الوحدات المتاحة وأسعارها وخطط السداد، تواصل معنا مباشرة.